【买房亲身经验】休斯顿房产投资需注意的六大问题

休斯顿近些年强劲增长的就业机会和大量外来人口的迁入，是休斯顿房产投资市场繁荣的保障。最新数据显示，大休斯顿地区每年新增9-10万人，新增人口数量全美排第三，大休斯顿人口已经达到了700万。

另外，根据普华永道（Pricewaterhouse Coopers）的报告，德州拥有两个全美最适合房地产投资的城市，即休斯顿和奥斯汀；休斯顿房产在投资榜单上排名第一。

Adam友情提示：如果您打算投资休斯顿房产，请尽量选择有亲身成功房产投资经验的休斯顿经纪人。Adam从多年前就开始从事休斯顿房产投资，已经在休斯顿不同区域成功投资了多套房产并长期稳定出租（点击查看我的亲身投资经验文章：➤ $18万买的休斯顿房产租金$1650/月）。Adam还帮助许多客户在休斯顿成功投资房产。如果经纪人自己没有房产投资经验，会大大增加买家的风险。

以下休斯顿房地产经纪Adam根据亲身经验总结了休斯顿房地产投资需要注意的6个关键问题，希望对准备在休斯顿投资房产的买家有所帮助。

目录导航：

一、休斯顿房产投资是否一定要买在好学区？

二、休斯顿房价多少钱的房产适合投资？

三、休斯顿租金多少钱比较容易租？

四、休斯顿房产投资的净回报率是多少？

五、休斯顿房产投资应该买Condo/Townhouse还是Single Family？

六、休斯顿房产投资应该买新建房还是买二手房？

虽然华人在休斯顿买房自住通常非常重视好学区，但投资房不一定要买在好学区。

投资房主要考虑的是投资回报率，休斯顿好学区的房价一般高于普通学区的房价，同样的价格在普通学区能买到比在好学区更大的房子，但往往面积大房子的租金要高于面积小房子。所以用同样的资金，在休斯顿好学区投房产的租金回报率明显低于普通学区。

但是，如果你考虑房产投资的长期增值（房价上涨），好学区的房价一般比普通学区涨的更高。另外，如果你考虑买房后先出租，以后可能会自住或者用于过渡自住，建议买好学区价位略高一些的房产进行投资。

以下休斯顿房地产经纪Adam对比分析一下在休斯顿好学区和普通学区投资房产的优劣势，供参考：

Adam建议休斯顿投资房产的价位设在$18-$25万之间，因为低于$18万的房产一般房屋状况很差或所在的区很差，而高于$25万的房产租金太高会比较难租。在此价格区间内，尤其是$20万左右的房产最适合投资。

大约5-6年前，休斯顿房产市场遍地都是房价十几万美元的房子，即使在Sugar Land糖城和Katy的好学区也能买到十几万价位的。我自己就是在那个时候开始在休斯顿投资房产出租。

以当时休斯顿的房价和租金水平，基本上租售比（price to rent ratio）可以达到0.9%以上，也就是说在休斯顿$15万买的房产，租金大概$1350-$1400/月。

但是今天休斯顿的房价已上涨了不少，尤其是糖城和Katy好学区的房价涨幅比较大，但租金上涨的速度肯定低于房价的涨幅。

所以为了保证高租售比，今天休斯顿房产投资热点区域已从好学区转向了普通学区，例如Katy I-10公路以北的普通学区、Houston I-10能源走廊附近、还有Richmond这些华人较少的区域，仍可以买到低房价的房产。（点击查看：休斯顿买房的热点区域）

这些休斯顿普通学区的租售比大约0.8-0.85%，而好学区房子的租售比低于0.8%。一般$18万的房子租金大约$1550/月，$20万的房子租金大约$1700/月。

根据Adam多年自己当房东以及帮客户代理出租房屋的经验，休斯顿最容易租出去的房子租金在$1,500-$2,000/月。

首先，从租房市场角度看：

太低的租金可能因为房子小，或者房屋状况差，这种房子不好租。

太高的租金会导致潜在的租客望而却步，根据Adam的实操经验，租金超过$2,000/月的房子看房人数会相对少（我们这里讨论的是纯投资房，如果是开始买房目的是自住，但后来因为某些搬家要出租的情况属于例外）。

因为在休斯顿租房市场，主流的3-4个房间的Single Family独立屋租金在$1500-$1900/月不等。所以，对于寻找租房的租客来说，租金价格适中的房源选择很多。例如，如果您的投资房租$2,000/月，而同一个小区或附近小区有好几套房都租$1700-$1800/月，租客在这个区域找房一定会同时看到附近正在出租的这些房源，在价格上您的投资房就失去了优势。

另外，从租户背景角度看：

租金太低，租客的收入和背景相对会比较差，租客失业拖欠房租的几率大。

而能承受起高租金的租客买房的意愿和经济能力会更强，租房不稳定，您的投资房很可能只是租户用来过渡的。一年后如果租户买房搬走，您又需要重新找租客。